El anclaje comercial del futuro

¿Hay futuro para los centros comerciales de mediana escala? La oportunidad es ahora mayor, pero también compleja. Todo es cuestión de cambiar la estrategia de anclaje y entender que el centro comercial debe “hacer ciudad”. Los desarrolladores comerciales de mediana escala hoy sufren un nuevo status quo donde convergen cuatro situaciones clave: *Las anclas tradicionales […]

Escrito por: Carlos Muñoz 4S

27/02/2015

¿Hay futuro para los centros comerciales de mediana escala? La oportunidad es ahora mayor, pero también compleja. Todo es cuestión de cambiar la estrategia de anclaje y entender que el centro comercial debe “hacer ciudad”.

Los desarrolladores comerciales de mediana escala hoy sufren un nuevo status quo donde convergen cuatro situaciones clave:

*Las anclas tradicionales han estructurado brazos desarrolladores y prefieren proyectos propios o estresan las condiciones económicas para su llegada (autoservicios, cines, category killers).

*Consumidores desconcentrados ante proyectos de gran escala que se vuelven epicentros comerciales de una zona.

*Una nueva generación de consumidores jóvenes cosmopolitas que exigen experiencias de calidad global.

*La presión de internet como una alternativa nueva para ciertas compras.

Todas estas fuerzas empujan hacia un menor dinamismo en el desarrollo de centros comerciales sin anclas tradicionales. Por estos motivos, frecuentemente somos cuestionados si existe futuro para los centros comerciales de mediana escala.

La respuesta para nosotros es obvia: la oportunidad ahora se ha hecho mayor, pero también más compleja. Los centros comerciales deben encontrar formas innovadoras de anclarse para ganar un peso en la comunidad que atienden y convertirse en imanes de flujo de la zona.

El nuevo anclaje no se resuelve integrando un locatario clave, sino integrando valores que contribuyan a mejorar las condiciones urbanas de cada ubicación.

¿Cómo deben los centros comerciales ayudar a hacer ciudad?

Aunque ésta es una pregunta cuyas respuestas evolucionan con el tiempo, Grupo 4S ha trabajado en proyectos que intentan resolver el enigma. Hasta el día de hoy, son diez las estrategias de anclaje del futuro que hemos explorado:

1. APORTAR ANCLAS CULTURALES Y DE ENTRETENIMIENTO.

Las grandes ciudades se distinguen por grandes propuestas culturales en todo tipo de artes escénicas. Desafortunadamente, las propuestas de arte nacientes no tienen los recursos para grandes inversiones en espacios físicos, por lo que se pierden las oportunidades de enlazar a la comunidad. Piensa en el comediante de la zona, el festival de la escuela, un grupo de música local, una puesta en escena de teatro experimental. Todos estos eventos pueden ser anclas poderosas si se dan las condiciones económicas que permiten su incorporación al espacio.

2. GENERAR EQUIPAMIENTO URBANO FALTANTE EN LA ZONA.

La mayor parte de las ciudades de Latinoamérica pecan de tener carencias en los equipamientos urbanos básicos. Que el centro comercial aporte un parque o un área verde puede ser la llave para convertirse en epicentro de la zona.

Los arquitectos tienen la falsa noción de que se requiere escala para tomar este enfoque, pero nosotros hemos entendido que es un tema de calidad del equipamiento más que de escala. Un parque con juegos infantiles de primer nivel y con buen mantenimiento será punto de reunión constante sin importar su escala.

3. CONVERTIRSE EN EL PUNTO DE REUNIÓN DE UNA ETAPA DE VIDA.

Al igual que en la vivienda, nos llegó el tiempo de entender que el mercado se debe segmentar. Los centros comerciales del futuro buscarán no ir por todo el mercado, sino por un segmento específico.

Con esta idea en mente, se pueden generar amenidades y conceptos especiales para ellos. Piensen en un punto de reunión para familias con hijos pequeños o en uno para solteros, ¿cómo serían?

4. INCENTIVAR ARTIFICIALMENTE LAS NECESIDADES MÁS LATENTES DE LA ZONA.

Con frecuencia nos sucede que una zona pide fuertemente una oferta de productos o servicios específicos, pero los locatarios establecidos de esos requerimientos no consideran que la oportunidad sea la adecuada para instalarse. Esto sucede frecuentemente con servicios médicos o educacionales. Si la plaza artificialmente incentiva la llegada de estos servicios, será la llave para detonar un comportamiento de atracción en el punto.

4. MEJORAR LA EXPERIENCIA SOCIAL Y GASTRONÓMICA DE UNA ZONA.

Hemos sido precursores en la generación de centros comerciales anclados gastronómicamente. En la medida en que mejoremos la experiencia social de una zona, habrá oportunidades para crear un punto de atracción importante.

La calidad de los restaurantes y su integración con la comunidad son básicos en este tipo de anclaje.

5. CREAR ESPACIOS PARA LOS NUEVOS CONCEPTOS COMERCIALES.

La llegada de “food trucks”, “pop up stores”, “farmers markets” y otros conceptos flexibles exigen espacios diferentes, con capacidad de reinventarse constantemente. Las plazas del futuro pueden apostarle al anclaje cambiante de su comunidad. No le temen a la canibalización de estos conceptos porque serán un elemento adicional para generar peso en la comunidad.

6. INTEGRAR INTELIGENTEMENTE OTROS USOS. LOS PROYECTOS DE USOS MIXTOS RIGEN LA DINÁMICA DE DESARROLLO DEL FUTURO.

Sin embargo, su acomodo y convivencia no está pensada para crear sinergias inteligentes. Siempre buscamos cómo separar los usos y darles mayor autonomía, y desperdiciamos así el potencial de anclar el centro comercial con el apoyo de sus usos hermanos. Un sitio comercial tiene capacidad para mejorar las condiciones de precio de los productos de oficinas y vivienda, siempre y cuando estos se conviertan en verdaderas anclas.

7. DETONAR EL PAPEL DE LIFESTYLE MANAGER DE UNA COMUNIDAD.

Los town centers de las comunidades planeadas más sofisticadas del mundo aspiran a ser los coordinadores de lifestyle. Esto implica que se desarrolla una agenda completa de eventos y actividades para la comunidad que suceden dentro y fuera del proyecto. Si la plaza se prepara con espacios de este tipo, que sean “amenidades” de la zona, podrá aspirar a ser el centro gravitacional de lifestyle.

8. CREAR LUGARES PARA POSTALES MEMORABLES.

Los grandes lugares turísticos siempre cuentan con una postal clásica. Es un lugar auténtico, sorprendente, pero a la vez reconocible. Se vuelve el espacio para forzar la cámara y enlazar el mundo físico con el digital. Las plazas del futuro entienden que deben buscar detalles memorables, pero que perduren en posicionamiento.

9. CONVERTIRSE EN EPICENTROS DIGITALES, ADEMÁS DE FÍSICOS.

Los terceros lugares se caracterizan por ser espacios generosos y cómodos con conexiones al mundo digital. La plaza del futuro entiende su rol como tercer lugar y como lugar digital, por lo que fomenta su presencia electrónica. Se vuelve un punto de conversación digital.

Los centros comerciales que propicien un anclaje multifacético tendrán mayor oportunidad de trascender a largo plazo y lograr retornos excepcionales para sus inversionistas patrimoniales. En la reinvención del centro comercial del futuro, esperamos seguir contribuyendo a hacer mejores ciudades del mañana

Vía Inmobiliare.com

El imperativo de Negocio Sostenible: ¿por qué es relevante para el Directorio?

La sostenibilidad se ha vinculado, inexorablemente, al éxito de la organización. La demanda de los clientes está creando mercados para nuevos productos y servicios “verdes”. Las empresas que trabajan con cadenas de valor insisten en que otras partes de la cadena, trabajen con ellos para mejorar la sostenibilidad o serán remplazados por otros que sí lo hagan.

Los analistas financieros han incrementado el peso de este tema en la evaluación de las empresas, los inversionistas integran estos factores en la toma de decisiones, y los accionistas están participando en organizaciones que pueden rendir cuentas de sus actividades de sostenibilidad. Un número creciente de empleados dice que su preferencia es trabajar en compañías que hacen un esfuerzo consciente por ser responsables social y ambientalmente.

Los reguladores se enfocan en prácticas relacionadas con la salud y seguridad ambiental, prohibición de materiales, etiquetado en paquetes y productos,estándares laborales, reciclaje, energía y, en muchas jurisdicciones, emisiones de carbono.

En este contexto, los Directorios necesitan asegurar que su organización considera la sostenibilidad corporativa como algo más que una buena ciudadanía corporativa; debe ser un componente integral en su estrategia general de negocio.

Las iniciativas de sostenibilidad pueden fortalecer la reputación de una compañía, su competitividad, la moral de sus empleados y su capacidad para atraer capital. Esto ha permitido a muchas empresas hacer más eficientes sus procesos, reducir costos y fortalecer su imagen pública, con lo que crean valor y mejoran su posición competitiva. Al mismo tiempo, sin embargo, esta práctica también es una consideración crítica del riesgo. Los cambios no anticipados en regulaciones o políticas de sostenibilidad pueden, repentinamente, transformar el ambiente del negocio de una manera tal que los modelos actuales resulten inviables.

El Directorio, con la responsabilidad de vigilar la estrategia corporativa e identificar y mitigar riesgos, tiene a su vez una clara responsabilidad de vigilar las actividades de sostenibilidad de la compañía. Dado que las inquietudes a corto plazo demandan habitualmente la atención total de los gerentes, es común que el Alta Dirección se enfoque en estrategias a largo plazo, como lo es la integración del programa de sostenibilidad en la estructura de gobierno. Si los directivos no tratan este tema, ¿quién lo hará? Y si pasan desapercibidos, ¿cuáles serán las consecuencias?

Fuente: Deloitte

Vídeo: Usuarios de centros comerciales a favor de revisión de regulación oficial

Los visitantes de centros comerciales consideran “indispensable” un acuerdo entre sus representantes y el Gobierno para revisar las medidas transitorias lanzadas en diciembre de 2013 sobre el sector, y publicar la norma definitiva. Así lo señaló Luis Vicente León, presidente de Datanálisis, al presentar los resultados de dos encuestas hechas por la firma entre 250 usuarios y 245 empleados en ocho de estos establecimientos. 


En general, ambos grupos son poco optimistas sobre el futuro de estos espacios públicos de continuar la regulación. La mayoría de los entrevistados, cerca de dos tercios de la muestra, cree que las medidas oficiales afectarán negativamente el funcionamiento de los centros comerciales. 

En la Gaceta Oficial 40.305 que circuló el 2 de diciembre de 2013, se oficializó el decreto que establece que el monto del canon de arrendamiento no podrá exceder 250 bolívares por metro cuadrado y el condominio no podrá superar el 25% del alquiler, así como la eliminación de multas al arrendador que decida no abrir.

El presidente de Datanálisis destacó que los alquileres no solo permiten la remuneración de la inversión, sino la reinversión en la infraestructura y mantenimiento de los llamados mall



Vía El Mundo Economía y Negocios 23 FEB 2014

Noticias Venezuela: Centros comerciales del interior reportan bajos inventarios

Centros comerciales del interior reportan bajos inventarios

Faltan mercancías en comercios de alimentos, repuestos y electrodomésticos

Muchos almacenes tienen poco que vender NICOLA ROCCO/ARCHIVO

EL UNIVERSAL

sábado 1 de febrero de 2014  12:00 AM

Tiendas ubicadas en centros comerciales del interior del país, han cerrado sus puertas por falta de mercancías y limitaciones para reponer inventarios. Muchas incluso, han reducido horarios y días de apertura al público.

El presidente de Fedecámaras en el estado Lara, Alberto Gámez, informó que 48 locales situados en centros comerciales de la entidad, presentan cierre técnico debido a que no han podido reponer sus inventarios y hasta ahora no tienen mercancía para ofrecer. 

Indicó que al menos 800 trabajadores de referidos establecimientos se verían afectados por la situación. Mencionó a Globovisión que las cadenas de tiendas españolas Zara y Bershka decidieron cerrar sus puertas por 60 días para reponer sus estantes. 

Asimismo precisó que el resto de las tiendas en esos establecimientos larenses solo cuentan con 40 % de la mercancía y esta se encuentra expuesta en las vitrinas.

Por su parte, el gerente general del Centro Comercial Sambil-Barquisimeto, Luis Roberto Suárez, señaló que la entrada en vigencia de los decretos que regulan los cánones de arrendamiento afectó la operatividad del mall. Acotó que están a la espera de la promulgación de la Ley de Costos y Precios Justos. Dijo que en algunos casos, las tiendas cierran los domingo y lunes, mientras que otros comercios redujeron horario laboral hasta las 7 de la noche. 

El gerente general del Sambil Zulia, Juan Carlos Koch, aseguró que ellos aplicarán el decreto 602, pero solicitaron al Ejecutivo participar en las mesas de discusión para redactar la ley de Alquileres, reseñó Panorama.



Otros rubros

El presidente de la Cámara de Comercio de Anaco (Anzoátegui), Luis Salazar, indicó que en un sondeo realizado por los negocios de la región observó que en la mayoría aún no han podido reponer mercancía en lo que va de 2014. 

Destacó que los más afectados son los comercios de alimentos, los de repuestos de vehículos y electrodomésticos, reseñó El Tiempo.

Señaló que en los supermercados, a pesar de que les llega mercancía, la situación es más evidente. "Pues cuando reciben los alimentos de la cesta básica que les traen los distribuidores, el mismo día la venden, por las largas colas que se forman frente a los establecimientos". 

En las tiendas de repuestos también hay fallas de inventarios. "No se consiguen las piezas de los vehículos. Incluso yo tengo dos de mis carros parados. Voy a enviar a una persona a Colombia a ver si consigo los repuestos".

Fuente: Diario El Universal 2 de Febrero de 2014. 

Artículo: Venezuela y los centros comerciales.

Con fecha 29 de Noviembre de 2013, el gobierno Venezolano dictó el Decreto de Emergencia 602 con la intención de regular la industria de los Centros Comerciales, buscando que los Costos de Ocupación de los Comerciantes disminuyeran y así estos bajarán el precio de sus productos a la población.

El Decreto se centró en cuatro pilares fundamentales de la industria de los Centros Comerciales y lo hizo de tal manera que ha puesto en peligro su existencia misma, tal como los conocemos en los últimos quince años. Las regulaciones del Decreto 602 establecen en su parte medular:

a) Arrendamiento máximo y fijo a una tasa de Bs.250 / m2

b) Prohibición de porcentaje de ventas como arrendamiento variable

c) Gastos comunes máximos (Gastos de Condominio) de 25% del arrendamiento

d) Prohibición de cobro de multas por incumplimiento de normas y reglamento.

Resulta claro observar que el Decreto 602 hace insostenible la industria de los Centros Comerciales, tal como la conocemos desde hace quince años, debido a:

a) Destruye e imposibilita la formación de capital nacional, que ha permitido las enormes inversiones en los quince años de desarrollo de esta industria construyendo significativos complejos inmobiliarios públicos en las principales ciudades de Venezuela

b) Pone una camisa de fuerza a la esencia del negocio de asociación entre comerciantes y propietarios de los Centros, que comparten los riesgos con los volúmenes de ventas que pueden lograr en base a los servicios prestados a la comunidad.

c) Imposibilita la operación diaria de los Centros Comerciales al fijar los gastos comunes (gastos de condominio) muy por debajo de aquellos necesarios para mantener el nivel y calidad del servicio tal como lo conocemos desde hace quince años.

d) Crea la anarquía en las operaciones comerciales diarias al prohibir la aplicación de multas por incumplimiento de normas y reglamentos que son la base de la seguridad y calidad en el servicio que prestan los Centros Comerciales a la Comunidad.

Los efectos del Decreto 602 ya se están viendo y en los próximos días serán cada vez más notorios por las razones expuestas. En nada nos referimos a la problemática propia del comercio, en los actuales momentos, con precios controlados y enormes dificultades para reponer inventarios en el contexto legal vigente. Es un agravante de la situación de los Centros Comerciales que comienzan a ver como su base de comerciantes profesionales asociados, que con tanto esfuerzo han construido, se diluye y desaparece.

La solución está en manos del gobierno. Con fecha 16 de Diciembre de 2013, el gobierno, a través del Ministerio del Poder Popular Para el Transporte Acuático y Aéreo, dictó la Resolución 209 en la cual se establecen las tarifas de arrendamientos para espacios comerciales en el Aeropuerto Internacional Simón Bolívar de Maiquetia. Estas tarifas establecen:

1) Un canon de arrendamiento fijo, establecido en Unidades Tributarias por m2 de local, distinto para cada ubicación dentro del terminal aéreo.

2) Se suma al canon fijo, un canon de arrendamiento variable establecido como un porcentaje del volumen de ventas, porcentaje que varía según la categoría comercial del arrendatario.

El Decreto 209 define elementos esenciales de sostenibilidad de la industria de los Centros Comerciales:

1) Protege la recuperación y formación de capital, esencial para seguir invirtiendo, al atar el canon de arrendamiento fijo a la Unidad Tributaria, cuyo valor es ajustado por el gobierno de acuerdo con sus políticas monetarias y fiscales.

2) Reconoce la diferenciación de categorías comerciales y asigna a cada una un porcentaje del volumen de ventas como canon variable, permitiendo así el alineamiento de esfuerzos entre comerciante y propietario del Centro Comercial.

El gobierno debe definir con los propietarios de Centros Comerciales los valores de los arrendamientos fijos y variables, similares a la Resolución 209, a ser incluidos en la Ley definitiva que se promulgue para regular la actividad de arrendamiento de los Centros Comerciales. Pero esto debe realizarse con la máxima urgencia del caso, antes que la fuerza de los hechos cree situaciones en las que todos saldrán perdiendo, principalmente los consumidores y visitantes de los Centros Comerciales.

Por Mario Castro F. Tomado de la Revista Top Shopping Center. Enero 2014

Latin America's robust growth continues

Latin America remains a retail real estate investment powerhouse, given its expanding middle class and other healthy macroeconomic factors, panelists said Wednesday at the Conference of the Americas, in São Paulo, Brazil. This year’s A.T. Kearney global retail development index of emerging markets, long dominated by Asian countries, contains four Latin American countries: Brazil, Chile, Peru and Uruguay. 

The pace of development in Latin America varies from country to country. Chile, with a population of about 16 million, boasts one of the most mature mall markets in the region, with 65 centers that generate some 22 percent of the country’s retail sales. Ten more centers are being developed there, but Chilean developers and retailers are focusing more on neighboring Peru and Colombia, said Christian Menichetti, executive director of Chile’s Patio Gestión Inmobiliaria, a shopping center developer that is investing in Peru. 

Colombia offers a bounty of prospects, boasting 20 cities with populations of more than 300,000, said David Toledo, general manager of Unico Outlet Center, a chain of outlet malls. Unlike in the rest of the region, which has moved away from the condominium ownership model to that of single-owner malls, Colombia’s retail real estate development boom is driven by both formats, because there are still local retailers there who prefer to own their own space, Toledo said. This is one of the tests that international retailers still face when entering the market, he said.

Peru is expected to have 45 shopping centers in total by year-end, up from just eight in 2002. That will probably double over the next three years, as local and foreign developers set their sights beyond Lima, said Gonzalo Ansola, president of Peru’s mall trade group. As in Brazil, Colombia and Mexico, the middle class in Peru has been growing. It now stands at nearly 37 percent of the population, up from 31.7 percent five years ago, said Ansola. 

Uruguay may be one of Latin America’s smallest countries, but the lack of department store chains there has made it fertile ground for domestic and international retailers, said Mario Garbarino, an Uruguayan mall developer. Moreover, though the country boasts only 175,000 square meters (nearly 1.9 million square feet) of gross leasable area, shopping centers account for 49 percent of retail sales — one reason the vacancy rate continues to be less than 4 percent. And Uruguay gets some 2 million visitors yearly, a figure the government is trying to boost, said Garbarino. 

Rosy as the retail industry and macroeconomic figures may be, Latin American executives caution that the industry does face hurdles. In Brazil, for instance, international retailers struggle with complex fiscal and import restrictions. Mall operators there and in Colombia and Peru also contend with a scarcity of worker talent. But ICSC’s educational programs are helping bridge that gap, speakers said. “Latin America’s industry must now get in the same boat and row in the same direction,” said Ansola. “Having moved from not seeing the forests for the trees, it is time to seize this unique growth opportunity that happens only once in a lifetime.” 

ICSC SCTWeek October 19th, 2012

El Centro Comercial como una forma de estar | El Economista MX

El arquitecto Juan José Sánchez-Aedo (México DF, 1956) es un buen caminante. Cuando se le preguntan por sus edificios favoritos en la ciudad de México responde mencionando edificios de referencia en el Centro Histórico: “Correo Mayor me gusta mucho, Bellas Artes tiene grandes características, también el Palacio de Iturbide, aunque su techo me parece que no está bien resuelto. (El Antiguo Hospital de) Betlemitas es maravilloso… El Centro Histórico está hecho para caminarse, como los grandes centros de las ciudades antiguas, especialmente las europeas. Yo visito las ciudades caminándolas. El DF tiene varios barrios ideales para caminar, planos, tranquilos: la Roma, la Condesa, la Cuauhtémoc, Polanco”.

¿No estamos perdiendo esos barrios caminables, especialmente Polanco, por los nuevos desarrollos urbanos, la construcción de grandes edificios habitacionales en la zona?

“Bueno, es inexacto llamarlo Polanco, es en realidad la zona aledaña a Polanco, la que está más allá de Ejército Nacional. Creo que lo que está sucediendo ahí es una gran oportunidad perdida, una oportunidad que ya hubiera querido el urbanista en jefe de Barcelona, de Chicago, de Boston. Es un espacio céntrico, plano, colindante con Polanco… Desgraciadamente esa zona se ha desarrollado con esfuerzos aislados, sin una visión conjunta de largo plazo. Una pena”.

Sánchez-Aedo es conocido como un gran arquitecto de centros comerciales, de los contemporáneos malls (palabra inglesa usada para definir espacios peatonales) omnipresentes en las grandes ciudades del mundo. En el nuevo libro Intersecciones 2010-2011 (Arquine) se revisan varias de estas plazas de comercio, aunque no de manera exclusiva. También hay edificios multifuncionales (como el desarrollo de oficinas Dakota 95) y una tienda individual, todos proyectos abordados por Arquitech, la firma que dirige Sánchez-Aedo.

El acierto de las creaciones de Sánchez-Aedo: son malls, sí, hechos para el consumo, pero también son centros de convivencia.

Están hechos para caminarlos. Son abiertos, tienen plazas exteriores, les llega el sol. Nada de esa vieja idea del centro comercial de mediados del siglo XX en el que “los compradores iban golpeándose con las paredes, callejones comerciales cerrados hechos exclusivamente para el consumo”, explica Sánchez-Aedo.

El arquitecto tiene muy clara la misión (y la historia) del centro comercial como espacio social. “Los centros comerciales”, dice, “no nacieron hace 10 minutos. Pensemos en nuestros mercados prehispánicos, en los mercados populares europeos; espacios donde había lugar para la venta, el encuentro, la celebración religiosa”. La primera experiencia de Sánchez-Aedo como arquitecto de malls fue con el centro comercial Parque Duraznos en el opulento barrio de Bosques de las Lomas de Chapultepec, en el DF.

Parque Duraznos (construido en el año 2000) es un parteaguas en la construcción de centros comerciales en México…

“Me alegra que tú lo digas porque decirlo yo es bastante presuntuoso, pero digamos que sí”.

A lo que me refiero es que es muy diferente a los malls construidos en México hasta el momento.

“Es verdad. Es diferente porque es el primer centro comercial concebido como un espacio de convivencia y de estar, casi un espacio público, aunque hecho por la iniciativa privada. Se accede a él por dos calles, sirve además como atajo en la colonia, hay gente que va a caminar para hacer ejercicio… Cuando lo hicimos lo planeamos como un espacio permeable, abierto, en el que uno pudiera irse a tomar un café o a sentarse en una banca a leer el periódico sin necesidad de comprar nada”.

Los centros comerciales según Sánchez-Aedo son edificios que importan más que “las pequeñas piezas” que los conforman. Nada de cajas informes que a su vez contienen otras cajas. “Hemos logrado convencer a los comerciantes de que sí se puede tener una visión de conjunto, una identidad que genere sosiego, estabilidad emocional y que también sea un lugar donde se vende bien”.

Parque Duraznos y Gran Terraza Lomas Verdes (otra de sus creaciones) están en zonas urbanas periféricas. A las afueras de las ciudades la figura del centro comercial adquiere una gran importancia como explica el arquitecto: “En lugares como Ciudad Satélite no hay espacios públicos. Hay, sí, parques y jardines, pero no plazas públicas como tales. Los lugares de encuentro son los centros comerciales. Son verdaderos centros comunitarios”.

Vía: concepcion.moreno@eleconomista.mx